济南首个TOD+POD商业体、西城首个IMAX激光影厅、龙湖全新一代产品特有的空间“城市客厅”、多家品牌首店预计入驻……自去年开工以来，龙湖济南西城天街的项目进度牵动着济南商界的目光，新黄河记者近日探访获悉，如今项目封顶已有一个月，50%左右商铺已确立品牌合作意向，首店品牌规划达40%左右。
首店品牌将占40%左右
济南西城迎来首个IMAX激光影厅
近日，在位于腊山河东侧、经十路北侧的龙湖济南西城天街项目施工现场，新黄河记者看到刚完成主体建筑封顶一个月的一期项目购物中心内部一些工人正在作业，空间、格局等已现端倪，主楼为七层楼，四角各有一个中厅，与济南现有的龙湖奥体天街、北宸天街相比体量要大很多，距离济南地铁4号线腊山河西站仅100多米。一期项目的北侧是二期，两座2层的商业建筑正在建设。
根据规划，一期购物中心的商业面积约为15.76万平方米（地上13.96万平方米，地下1.8万平方米），可停放1500辆机动车和2862辆非机动车。二期商业面积为0.76万平方米左右，可停放81辆机动车和641辆非机动车，规划打造一条室外商业步行街。该项目将与周边的印象济南·泉世界、山东国际会展中心、京沪创新智造中心、宜家家居以及山东大厦颐览酒店等众多商务和消费场所紧密相连，共同打造济南西部新的商务经济中心。
“建成后它将是山东最大的龙湖天街。”西城天街相关工作人员表示，泉城广场的郁金香花海如今是济南著名观花打卡地之一，西城天街在外广场上也将打造自己的城市花海，另有萌宠乐园、儿童乐园、骑行驿站等。由于项目西侧紧邻腊山河，未来还计划打造丰富有趣的滨水体验类型的活动，这也是西城天街作为POD项目的一大特点。
“商场内部我们设计的是‘回’字购物动线，计划在三楼引入宠物店面及一些宠物友好业态，四、五层设计了集社交、休憩、打卡、体验为一体的特色空间。旋转楼梯、全面屏落地窗、绿植造景等将自然景观融入室内，结合其间的下午茶、轻餐等品牌营造出一种休闲空间的舒适体验。”上述工作人员称，目前已有50%左右商铺确定了具体的品牌合作意向。
特色空间效果图
西城天街规划品牌380余家，首店品牌将占40%左右，涵盖旗舰影城、超级乐园、时尚零售、新锐体验、家庭乐享、饕餮美食等多元业态，现已完成银座超市、优衣库、UR、HUAWEI生活馆、星巴克、M Stand等主力店品牌的招商，预计2025年下半年正式开放营业。
“目前规划的品牌数量不是定数，还会根据工程进度等有一定变化。”西城天街工作人员表示，根据最新招商进度，轻奢互联网KTV连锁品牌魅KTV旗舰形象店、HARLIN'S WORLD运动公园旗舰店、TOM'S WORD 济南独家IP旗舰店也已确定入驻，而预定落子天街五层的UME影城将给西城商圈带来首个IMAX激光影厅。“暂定会有11个影厅，近2000个座位。”UME影城方面表示。
龙湖全国开业运营商场已近百座
经营性业务与降负债、谋转型深度捆绑
据不完全统计，包括济南西城天街在内，2025年龙湖共有武汉滨江天街、武汉新荣天街、重庆龙兴天街、重庆江岸天街、杭州上城天街、西安长乐天街等多个项目即将投入运营。2024年，龙湖先后开业13座商场项目，其中重资产项目7座，轻资产项目6座，过去5年内，每年至少新开业10座商场。
在布局落子之外，龙湖也在通过“挖深井”的思路，寻找能推动提效、增值、拓展的活水。例如商业头部项目通过改造升级，提升消费体验，适应新的商业消费趋势；全新的资管品牌，跳出了单一的租住范畴，以长租公寓、办公、养老等不同业态的组合，适配全新的城市场景。
与开发业务相对应，经营性业务过去普遍被业内称为龙湖的第二增长曲线。2024年，龙湖首次对外公开了新发展模式，提出“两个转换”——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构，实现债务与收入利润的双转换。
“过去3年，龙湖经历过海外机构做空、评级机构下调，也见过许多房企同行的坍塌，但不同于行业普遍将核心资产出售回血，龙湖基于两个转换的战略，将经营性业务与降负债、谋转型深度捆绑，相应的这部分资产也就摆在了更重要的位置。”龙湖方面表示，龙湖集团的运营航道主要包括商场和长租公寓，服务航道则主要由轻资产的物业管理“龙湖智创生活”和智慧营造品牌“龙湖龙智造”组成。
在商业方面，截至2024年12月31日，龙湖商业累计运营商场超90座，运营总建面超900万平方米，已开业项目覆盖城市23个，合作品牌数超6800家。2024年全年，龙湖集团实现经营性收入约284.8亿元（含税），由商业投资与资产管理两个航道实现的运营收入为145.0亿元（含税），同比增长4.5%，由物业管理与智慧营造实现的服务收入为139.8亿元（含税），获得两位数同比增长。
根据公开数据，2025年1月，龙湖实现经营性收入约23.3亿元（含税），运营收入约13.4亿元（含税），服务收入约9.9亿元（含税），对比去年同期，龙湖的经营性收入微增1.89%，其中运营收入增长6.96%，经营性业务表现显然成为亮点。“2024年以来龙湖经营性业务占整体收入的比例就一直在提升，2024年中期达到了28%，对核心利润的贡献提升至80%以上，这些接近2000亿元规模的经营性资产已成为龙湖名副其实的‘第二曲线’。”龙湖方面透露，希望在2028年时实现经营性收入占比过半，届时将完成业务收入结构的转换。
在降低负债水平方面，2024年12月18日，龙湖完成了2024年最后一笔10.5亿港元债务的提前兑付，提前还清了2025年1月2日到期的94.5亿港元银团贷款。除该笔银团贷之外，龙湖2024年内如期兑付境内债券117亿元，提前兑付CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）72亿元。2025年1月13日，有公开报道称，龙湖已于近日将“22龙湖01”“20龙湖02”两笔公司债的兑付资金提前拨入偿债专户，合计39.775亿元。
其中，“22龙湖01”发行规模为20亿元，票面利息为3.49%，本次行权回售金额为17.881亿元；“20龙湖02”发行规模为23亿元，票面利息为4.2%，本次行权回售金额为21.894亿元。两笔债券行权回售部分合计39.775亿元，龙湖已全部兑付。（点击查看详细报道）
（新黄河客户端记者李奇宏）
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