本周，朋友圈被两条“重磅”新闻所刷屏：澳联储在四年后首次降息25个基点，以及自4月1日起实施的禁止外国人购买二手房的新政策。
面对众多玄乎其玄的解读，今天我们就聊聊这两大政策对澳洲房产市场到底会有哪些影响。
首先，之前就和大家讨论过降息对房价的影响：“如果首次降息幅度不到 50 个基点，对市场的提振作用有限，因为市场早已提前消化了降息预期。”
现在唯一的利好是降息时间比预期提前了三个月，这可能在短期内对本地自住买家市场产生一定刺激，但仅限于可负担性高的房产。
对于海外投资者而言降息影响几乎可以忽略不计，因为此次降息并未实质性降低他们的基金贷款成本。
昨天我与基金公司 BC 和 AAA 的朋友沟通过，他们的观点一致：目前不会降息，除非今年下半年整体降幅达到 75 个基点，届时可能会降 25-50 个基点，使基金贷款利率回落至 7% 左右。
因此，市场的反应高度依赖于之后降息的力度和节奏，而不是现在。
其次，我们来探讨一下禁止海外人士购买二手房对市场的影响，实际上这种影响是微乎其微的。许多人可能潜意识里认为，澳大利亚有大量海外投资者参与市场，因此该禁令对市场的影响会非常巨大。为了给大家一个清晰的认识，展示几组数据：
2022年全年，海外人士购买澳洲房产的总量为5360套。
中间这列是2022年海外人士购买的澳洲二手房每个州单量，总量在1800套左右。
然后，我们再来看一下2022年全年澳洲的房产成交总量，约为73万套。
大家可以算一算，海外人士购买澳洲房产的总占比约为0.73%，其中二手房的占比更是仅有0.25%。在如此低的占比下，又如何能左右市场的整体走向呢？
事实上，历年来海外买家对澳洲房产市场的贡献从未超过1%。
然而最新数据显示，2024年的房产交易总量较2023年增长了7.8%，这一增长主要受以下三大因素的推动：
1. 婴儿潮一代进入退休阶段：随着澳洲第一代婴儿潮人群陆续步入退休年龄，市场上出现了大量独立屋的置换需求，同时部分退休人士选择为子孙加购物业，以优化居住环境或减轻后辈压力。
2. 交通基础设施升级：这两年各州地铁线路升级促进了远郊地区的房产需求。受可负担性因素驱动，大量本地自住买家和投资者倾向于选择价格较低的郊区住宅，总价不变的情况下购置一套自住一套投资，推动整体交易量上升。
3. 城市正经历公寓化转型：受可负担性问题和跨州投资趋势的推动。随着房价持续上涨，越来越多的年轻人和三口之家难以负担独立屋的购置及持有成本，因此更倾向于选择近郊的低密度公寓，以满足住房需求。同时，中型城市如布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价增长强劲，吸引投资者寻求更具增长潜力和回报率的市场，进一步推动了市场总量。
来自PEXA 刚发布的2024年澳洲全年成交报告
考虑到这些因素，我反复强调，在各个城市中，房价增长最为迅猛的往往是那些在市场总价排名中位于后25%的郊区。
这些地区不仅因为价格合理、可负担性强而受到青睐，而且还得益于持续的人口流入，展现出积极的发展趋势。
澳洲各城市房产四分位涨跌趋势
当然这两则消息也并非毫无价值，它们具有一定指向性意思。
例如降息政策的推行对房贷持有者带来了实质性的利好，有效减轻了他们的财务负担。
对于资金相对紧张的当地居民来说，降息使得他们在价格较为合理的郊区购置自住房产成为可能。
此外，原本持币观望的本地投资者也将以更加审慎的态度参与市场，这无疑将推动房地产市场价格区间的进一步分化。这种分化现象不仅在城市层面显现，同样也存在于不同地区之间，形成了更为复杂的市场格局。
正如上图所示，2024年全年涨幅最高的如Townsville，Central Queensland和Perth这些区域将进一步拉开和全澳其他区的分化程度。（注意：中昆士兰非大布里斯班区域，主要城市为Rockhampton，Gladstone，Mackay，Emerald和Bundaberg）
其次，对海外人士购买二手房的限制可能会对学校周边的租赁市场以及学区新房销售产生刺激作用。这一政策变化将促使部分海外人士出于教育需求，转而选择购买靠近学校的新建项目。
总的来说，市场的主旋律始终聚焦于可负担性问题，而真正驱动市场的是本地需求，而非海外投资。
但能肯定的是，在2025年市场的分化趋势将进一步加剧。
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