在房地产市场下行周期中，房企高溢价拿地是否属于“火中取栗”，不能一概而论。这一行为的风险与合理性，取决于房企的资金实力、拿地策略、地块属性及市场判断能力，是“战略布局”与“盲目冒险”的博弈，背后隐藏着行业分化期的复杂逻辑。
一、部分高溢价拿地是“理性布局”，而非“火中取栗”
在特定条件下，高溢价拿地可能是房企基于长期价值的战略选择，风险可控且存在合理回报空间。
1. 核心城市优质地块的抗跌性提供安全垫
核心城市（如北京、上海、杭州）的核心地段（如城市更新区、地铁枢纽旁）土地具有“稀缺性+需求韧性”双重属性。这些地块即使拿地成本高，仍能通过高品质开发实现去化。例如： - 上海徐汇某地块2025年以45%溢价成交，楼面价8.2万元/㎡，但周边改善型住宅二手房均价达12-15万元/㎡，且区域新房供应稀缺。房企通过打造“江景+科技住宅”，开盘去化率超80%，利润空间稳定。 - 这类地块的需求支撑来自“人口持续流入+改善型需求积压”，即使市场整体下行，其流动性和保值性仍强于普通地块，风险被需求韧性稀释。
2. 政策红利对冲拿地成本
2024年以来，多地通过调整土地规则（如取消地价上限、优化计容方式）、提供金融支持（如专项借款、税费减免）降低房企实际成本。例如： - 成都允许“阳台、设备平台半计容”，同一地块的实际可售面积增加10%-15%，间接降低楼面价； - 央国企通过低成本融资（发债利率2%-3%）覆盖高溢价拿地的资金成本，资金端优势对冲了土地端的高价风险。 此时高溢价拿地，本质是“政策红利+优质地块”的组合投资，而非单纯冒风险。
3. 逆周期补仓的战略必要性
经历3年行业收缩后，头部房企普遍面临“土储不足”问题（2025年TOP10房企平均土储可开发周期仅1.8年）。若错过当前核心城市供地窗口期（地方政府为稳财政推出优质地块），未来可能面临“无地可开发”的生存危机。 例如，华润置地2025年在杭州、深圳高溢价拿地，新增土储中90%位于核心区，其逻辑是“用短期高成本锁定长期开发权”——市场回暖后，这些地块的增值空间足以覆盖拿地时的溢价成本。
二、另一部分高溢价拿地则是“火中取栗”
风险远大于收益 当高溢价拿地脱离“地块质量”“企业实力”“市场需求”三大基础时，就可能成为致命冒险。
1. 非核心城市/非核心地块的高溢价拿地：
纯粹赌市场反弹三四线城市或核心城市远郊区的地块，缺乏人口和产业支撑，需求端脆弱。若房企在此类区域高溢价拿地，本质是“赌政策强刺激带动市场普涨”，但现实是： - 三四线城市人口持续流出（2025年人口净流入率为-1.2%），住房空置率超20%，高溢价拿地后极易陷入“开发即滞销”困境。例如，某民企2024年在江苏某县级市以30%溢价拿地，项目开盘1年去化率仅15%，资金链已濒临断裂。 - 这些地块缺乏抗跌性，一旦市场继续下行，土地价值可能缩水，甚至出现“地价腰斩”（如2025年山东某地级市地块流拍价较2023年成交价下降40%），高溢价拿地即成为“接盘”行为。
2. 资金脆弱型企业的高溢价拿地：
以命搏机会，部分民企或高负债房企，自身资金链已紧张（资产负债率超85%、到期债务集中），却仍通过“高成本融资”（信托利率10%+）参与高溢价拿地，本质是“拆东墙补西墙”的冒险。 - 例如，某闽系房企2025年在浙江某地级市以50%溢价拿地，资金来源为“员工理财+供应链金融”，但项目预售证获批后，因市场冷淡去化缓慢，导致理财到期无法兑付，引发连锁风险。 - 这类企业缺乏风险缓冲垫，一旦销售不及预期，高溢价拿地的成本就会成为压垮资金链的最后一根稻草，属于典型的“火中取栗”。
3. 成本与售价倒挂的“地王”：
利润逻辑已失效部分地块因竞争激烈，出现“楼面价接近或超过周边新房限价”的情况，利润空间被完全挤压。例如： - 杭州某板块新房限价5万元/㎡，但地块成交楼面价达4.8万元/㎡，扣除建安、税费、资金成本后，理论利润为负。房企拿地后只能通过“减配降标”或“违规增容”求生，最终导致产品质量纠纷，品牌受损。 这类拿地行为已脱离“盈利”基本逻辑，更多是“为保规模、赌政策放松”的非理性冒险，属于典型的“火中取栗”。
三、结论：是否“火中取栗”，取决于三个核心变量
高溢价拿地的风险本质，在于“拿地成本”与“未来收益”的匹配度。判断其是否合理，需看三个指标：
- 地块属性：是否位于核心城市核心区，需求韧性是否足够强；
- 企业实力：资金成本是否低（如央国企3%以内）、负债是否可控（资产负债率70%以下）；
- 利润空间：扣除各项成本后，是否有5%以上的安全边际。
若三者皆满足，高溢价拿地可能是“逆周期布局的机会”；若任一指标不达标，尤其是非核心地块+高负债企业+利润倒挂的组合，则必然是“火中取栗”。
当前行业的真相是：分化加剧下，没有普适的“正确答案”——对头部央国企和核心城市优质地块而言，高溢价拿地可能是“穿越周期的船票”；但对中小民企和非核心地块而言，这更可能是“加速坠落的陷阱”。