与去年相比，今年的楼市继续发生着深刻的变化，除了因新冠肺炎疫情给居住追求带来持续影响外，自去年下半年以来，部分城市楼市从成交恢复转向成交过热，继而引发新一轮调控措施加码，亦对房地产市场和广大购房者产生了深远的影响。
作为国内房地产业发展的先行区，粤港澳大湾区孕育了大量优质房地产企业，也培育出相对成熟的房地产市场。进入2021年，宜居的标准正在上升至前所未有的新高度，而这五大关键词，将在今后一段时间，持续影响大湾区的宜居价值和体验。
1、 新住宅
从去年初至今，新冠肺炎疫情让人们对居住体验的思考不断深入，大到社区环境、户型结构，小到通风、采光、家居、物业服务细节，对健康宜居要求的升级，正在影响着人们的居住观念。
正因如此，“新住宅”成为新时期宜居的关键所在，一些房企正在强化居住类产品的综合竞争力，提升居住体验。
智能设备走入寻常家庭
克而瑞研究中心指出，智能门锁作为业主入户触发的第一个家居设备，目前已经普遍应用于新建住宅中，应用占比高达91%。智能门锁操作方式也日趋多样化，有刷卡、指纹、密码、钥匙、蓝牙、手机摇一摇等多种方式。且部分智能门锁可以联动报警，安全性和便捷性都较普通门锁大大提升。
蓝牙智能音响、智能电视等，一般是众多家庭的“第一件智能家居设备”，随着技术进步和产品普及，智能家居正在更加深入地进入寻常百姓家。IDC日前发布的一份报告显示，2020年全年中国智能家居设备市场出货量为2亿台，同比下降1.9%。但该机构预计，2021年中国智能家居市场全年出货量将接近2.6亿台，同比增长26.7%。
IDC报告还指出，用户对智能家居设备的消费需求从娱乐、尝鲜逐步向舒适、全面转移，为环境感知及管理场景提供了广阔的发展空间。IDC中国分析师刘云认为，今年中国智能家居设备市场将迎来反弹，消费市场和商用市场都蕴藏着大量机会，厂商应把握这一发展时机扩大竞争优势，借助市场发展势能布局业务方向。
园林青睐古今融合
过去几年，“新中式”的居住环境逐步取代了此前效仿欧式园林的做法，逐步成为新建商品住宅的配套园林主流风格。克而瑞研究中心的一份统计显示，2020年所有在售项目园林风格比例中，新中式风格占43.6%，现代住宅园林风格占36.6%。
该机构认为，新中式风格之所以呈现出蓬勃生机，正是因为文化自信的回归，让“中国元素”在各类艺术领域中愈加频繁地回到了观众视野。
所谓新中式，可以粗浅地理解为古典中式园林与现代园林风格的结合。既保留了传统文化，又体现了时代特色，突破了传统风格中沉稳有余、活泼不足等常见的弊端。克而瑞研究中心指出，在一线城市和三四线城市中，新中式风格园林在项目中占比超五成;在二线城市项目中，新中式和现代风格园林约占四成，较为平均。总体来说，各城市项目园林风格主要为新中式和现代风格。
在广州等地，如今已有部分开发商推出结合古典与现代元素的新建楼盘。
居住空间多样化延伸
58安居客房产研究院南部分院监测数据显示，去年四季度，粤港澳大湾区内地9城意向购买的物业类型方面，住宅类型占比86.85%，少数为别墅、公寓、商铺、写字楼。
从面积需求上看，90—120平方米户型用户需求占比最大，占比超四成，其次为70—90平方米户型，占比超三成。价格方面，总价100万—200万元之间的占比最大，其次为200万—500万元。
由于90—120平方米的户型住宅基本能达到三房至四房的需求，因此适合“一步到位”式置业或改善居住型置业。
克而瑞研究中心认为，随着二胎、三代同堂、丁克家庭、Z世代(1995—2010年出生)和宠物一族等多元化购房群体的增加，居家生活场景不断变得丰富，传统户型设计定义好的功能空间已不能满足多样客群个性化居住需求，越来越多的购房者希望可以根据自己的兴趣爱好定义和打造不同种类的功能空间。
另外，居家社交需求不断增加。越来越多的住宅产品开始将更多的空间留给公共活动区，打造使用场景更丰富、空间灵活多变的多功能厅，强化家人间交流互动。
2、 数字化
“数字化”并不是什么新词，但却是近几年房地产行业发展的重要方向。
本月中旬，中国房地产业协会会长冯俊先在一场发布会上表示，全面推进房地产“数字化”是今年房地产企业需要落实的任务之一，他认为房地产以数字化为途径，推进智慧建造，也是推进数字技术在流通、家居生活服务方面的应用。
智慧建造新变革
3月4日，碧桂园首次面向媒体公开了博智林机器人工厂和机器人参与施工的楼盘项目。碧桂园主导的“机器人建房”也首次正式进入大众视野。在佛山市顺德区的凤桐花园项目工地，机器人已经全面应用于混凝土浇筑、修整、外墙腻子喷涂，在结构施工结束后，室内装修机器人也将在这里进行喷漆、打磨、瓷砖铺贴等任务。
这里的建筑机器人并非单一的个体，而是依靠博智林研发的BIM智慧运维平台，进行全面远程监控和技术操作。在工地旁的智慧指挥中心，所有楼栋、楼层的工程细节都能通过平面或三维图直观呈现。这也是工程管理体系的数字化体现。
无独有偶，总部位于广州的实地集团，虽然没有搞机器人建房，但该公司同样在工程管理上进行了重塑，并提出“像造车一样造房子”。其运用数字化方式，针对工程管理中的不同责任主体的协同难题打造协同三方平台：施工单位实施报验，管理留痕;监理履行监督职能，管控过程质量;甲方实时了解过程施工，工程质量一手掌控。通过平台，施工单位、监理和建设单位能够实现紧密配合，高效协同。
波士顿咨询公司与贝壳研究院联合发布的《2021居住地产数字化白皮书》(简称《白皮书》)指出，数字化技术的成熟应用与性能提升将带来更多颠覆性影响。云计算、人工智能、互联网、大数据和区块链等技术的规模化应用成为各行各业的新型基础设施，加速了商业、产品及组织创新。
影响购房流程
去年2月起，恒大地产曾将房源全部线上销售，并且凭借复杂的计算方法，将部分房源最高折扣降至七折以下，这让恒大在疫情防控期间取得了销售业绩“逆势增长”的效果。此后的一年内，不少房企提升了线上卖房的业务地位，诸如易居等房地产平台性企业，也联合阿里巴巴在“双11”期间推出百亿补贴卖房活动。
尽管房地产销售的时间周期和模式，决定了目前线上购房并不能完全取代线下置业，但不可否认的是，数字化正在改变房地产的销售生态。
《白皮书》指出，房源信息的异质性、复杂性与消费者需求的个性化、易变性使得房客匹配链条长、不确定性大。在此过程中，消费者更加容易依赖智能系统推荐、匹配产品，因此基于多特征模型为购房者搭建的精准找房需求、直接匹配房源与经纪人服务的智能化系统，有助于帮助消费者聚焦需求半径，有效提升决策效率，缩短成交周期。
贝壳数据显示，智能找房的房源精准度高于搜索类传统找房路径，其用户成交转化是整体用户均值的两倍以上。
《白皮书》认为，全流程数字化是结果，最终将全面提升消费者体验与交易效率。以智能化的信息筛选和匹配系统辅助消费者精准决策同时，新房、二手房实景看房和讲解的线上线下一体化，让消费者拥有更多选择与更极致的场景体验，为其带来更优体验和决策转化效率。交易线上化建立线上闭环，让交易安全、省时、省力。交易后的数字化社区服务则进一步显著提升社区业主居住体验。
3、 调控升级
2021年前三个月，“调控”无疑是大湾区热点城市乃至全国范围房地产市场的重要基调。例如在深圳和东莞，楼市调控的重点集中在购房资格审查与价格管控上。
创新调控机制
1月23日，深圳出台《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，宣布加强购房意向登记管理，严查购房人资格，打击违规行为等，到了3月，深圳再度发布文件，对前述规定进行政策解读，并指出要对弄虚作假等情况将进行联合惩戒，违法者移送公安机关处理。
东莞在2月27日凌晨加码调控，要求新入户居民购买首套房需同时满足落户满半年和连续缴纳社保满半年，二套房社保由两年改为三年，且首套未结清时二套房首付不低于50%。另外，离婚两年内买房者将按照离婚前家庭房屋套数计算，以企业名义在东莞购房，也需要注册满两年。
而在严控政策出台前，东莞楼市经历了长达一年的上升期，二手房成交均价从去年1月的15179元/平方米爬至今年1月的17308元/平方米。
不过真正让购房者重点关注的，是深圳在春节前对二手房市场的价格管控，通过建立二手房成交参考价格发布机制，深圳将辖区内价格最高的几处高端二手楼盘售价限制在13.2万元/平方米。而在该机制出台前，这些高端楼盘二手房价普遍已站上18万—20万元/平方米的更高位。
从实施情况来看，深圳已下定决心，要通过多种措施把二手房市场整顿好。例如要求二手房经纪公司所有平台不允许发布高于成交参考价的房源信息，高于参考价的房源可以过户，但买家需签署风险告知书。
而在银行方面，四大行深圳分行及光大、招商、平安等银行深圳分行均已发文表态将按照二手住房参考价位作为按揭依据，具体细则仍在编制中，预计后续会有其他银行跟进。
成效明显引发效仿
从各类成交数据表现来看，深圳的二手房参考价格机制调控或许正在显现效果。
根据国家统计局3月公布的2021年2月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。其中深圳2月二手房价虽仍有环比0.9%的上行，但与一线城市1.1%的整体环比涨幅对比，速度已经不快。且与1月时环比1.7%的增幅相比也有大幅回落。
而贝壳研究院报告也指出，深圳二手房参考价机制出台后，当地日均新增挂牌房源量基本恢复至1月的日均水平，新增挂牌均价也保持以往水平，虽然看房的活跃度在恢复，但能成交的比例在降低。
报告认为，深圳新政影响的更多是“改善型”客群，其中总价500万—800万元、800万元以上改善房源成交占比较新政前分别降低9个、6个百分点，而500万元以下房源成交占比近七成，较新政前提高15个百分点。
该机构认为，对于买方，新政带来直接影响就是首付成本提高，特别是对于改善型的客群，因为总价高、首付比例高，新政后需要额外支付的首付更高，所以新政后买方特别是改善客群入市节奏放缓。买卖双方均保持观望态度，市场演化为买卖双方与银行的博弈。
值得注意的是，深圳对于二手房价格的管控措施，也在影响其他楼市成交热点城市，例如在3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发文，提出“建立二手住房成交参考价格发布机制”，并表示该机制借鉴了深圳等城市的做法。3月26日，东莞首次发布典型镇街热点二手楼盘网签价格情况说明，这也被外界视作“东莞版二手房参考价”。
民生证券研报认为，综合来看，2021年房地产大概率将继续维持求稳偏紧的政策基调。2021年两会期间重提“房住不炒”，“十四五”规划建议中在坚持房住不炒总基调的同时提出“促进住房消费健康发展”，该机构认为，调控政策大起大落风险不大。
4、 信贷收紧
如果说此前的楼市调控政策主要围绕限购、限价、限售等方面，那么进入2021年后，信贷则成为本轮楼市调控的重中之重。而在针对信贷管控和严防经营贷进入楼市方面，广州、深圳等大湾区城市走在了前面。
严查经营贷违规
3月份，广东省和深圳市先后披露对于经营贷的查处情况。
其中3月16日，广东银保监局首先披露了辖内(不含深圳)银行机构的自查结果，表示涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元共920户，其中广州地区为1.47亿元共305户。银行机构采取了终止额度、一次性全额结清、分期提前还款等整改措施。
随后，深圳银保监局联同央行深圳中心支行，也发布了经营贷自查的通报，称2020年4月以来，深圳银保监局提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款，叫停风险隐患较大的业务，处罚违规机构4家，处罚问责违规责任人14人次，处罚金额合计575万元。
过去几年，有关严控经营贷、消费贷等非住房按揭贷款资金流入楼市的呼声不绝于耳。中原地产首席分析师张大伟指出，由于去年特殊政策，经营贷周期越来越长，且与按揭贷款存在利差，令一部分人动了拿经营贷炒房的心思，在银行的执行层面出现动作走形，变相鼓励了经营贷进入楼市。
“通过过桥融资—全款买房—套取经营贷—还掉过桥融资，可多次套利，房产增值就能把增值部分套出来，循环往复。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，经营贷资金进入楼市让“房住不炒”的顶层架构被变现削弱。
今年年初，南方日报曾报道广州部分商业银行和贷款中介利用经营贷等方式套取房贷，形成灰色产业链的现象，并引发央行广州分行与广东省银保监局的高度重视和排查。
“针对一些短期内用新房本以及新企业注册就套取经营贷的行为，最近的打压是非常有力的。”张大伟认为，政策力度能够抑制市场过热，让经营贷回归本质，有助于企业经营，一定程度上抑制楼市非理性、不健康发展。
按揭贷款收紧
在坚决打击经营贷进入楼市的同时，监管层面对于个人住房贷款等的管控收紧也愈发明显，这一点在近期广州市场体现明显。
在央行与银保监会宣布建立银行业金融机构集中度管理制度，对房地产贷款和个人住房贷款占比上线分成五档管理后，广州于今年1月对各家银行新增个人住房贷款占比进行窗口指导，具体要求包括新增个人住房贷款占比不超过12.6%，各银行每月新增个人贷款额度不超过去年10-12月平均放款额度等。
3月中旬，广州加强对购房首付款的严查力度，要求银行从多个方面严查首付款来源。
具体措施，包括需提供首付流水;部分首付款近半年内转入需核实为合理收入所得;直系亲属转入的，需提供直系亲属近半年流水;经核实首付来源为借贷、垫资过桥、他人借名贷款的严禁准入;提交放款合规环节，需再次核实借款人家庭征信，如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的，需提前结清后方可发放。
这一轮广州针对首付款的严查措施，针对的依旧是防止非住房类贷款流入楼市的现象。李宇嘉认为，建立精细化的监管举措，严肃差别化的信贷政策，楼市过度繁荣现象将被控制，商品住房市场也将趋于平稳。
克而瑞广佛区域认为，这番高压姿态必将持续一段时间，打压通过各种首付贷来提高购房杠杆的行为，将炒房客们赶出局。
就在3月26日，银保监会、住建部和央行三部委联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，从加强借款人资质核查、加强信贷需求审核、加强贷款期限管理等多个方面，督促银行业金融机构进一步强化审慎合规经营，严防经营用途贷款违规流入房地产领域。
克而瑞研究中心预计，2021年央行货币政策将逐步回归常态，保持流动性合理充裕。房地产行业将全面转向去杠杆，并上升为长效机制，坚守不发生系统性金融风险的政策底线。
5、 集中供地
土地对楼市的影响是深远的。由于新建商品房楼盘的价格往往囊括了土地成本和建造成本，因而各地土地出让价格，也被视作是当地一手房价的“风向标”。
土地竞拍引来的房企争抢，也容易造成“僧多肉少”的局面，引发房价上涨。不过，此前有关国内22个重点城市土地出让“两集中”的要求，或许将为此带来转机。
改变土地出让节奏
所谓“两集中”，指的是“集中发布土地出让公告”和“集中组织出让活动”。根据媒体公开报道，包括北上广深及部分热点二线城市成为试点城市。除“两集中”外，各试点城市每年集中出让土地次数不得超过3次。
自然资源部相关司局负责人表示，今年要求各地进一步将住宅用地出让信息合理适度集中，重点城市要对住宅用地集中公告、集中供应，让各类市场主体和消费者充分掌握信息，形成合理预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“两集中”让开发商明确知道未来有几批供地，要供在哪里，是否要去拿，选择拿地的时间和区位，高价地就少了，围标也少了，这是土地市场健康的表现。
3月业绩发布季，多家房企管理层也对土地供应“两集中”的措施进行了表态。
融创中国董事长孙宏斌认为，重点城市集中供地对整个行业是好事，增加土地供应量的同时保证土地透明度，对核心城市发展的企业有好处。碧桂园常务副总裁程光煜同样认为，“两集中”使房地产朝着更加平稳健康的方向发展，有利于稳地价、稳房价、稳预期。他透露，碧桂园在实施集中供地的22个城市里的投资占比为21%。
不过，业内对于“两集中”的作用态度不一。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“两集中”让土地密集供应，实际上形成了土地市场的“博览会”，对各家房企来说拿地机会相对多，有助于控制低价。
中原地产首席分析师张大伟则指出，分拨出让会造成优质土地集中哄抢，房企很可能害怕错过补仓机会而抢“地王”，非热点地块很可能出现流标，还会出现未来楼市供应的潮汐现象。
李宇嘉则指出，“两集中”落地，还要很多细则和因城施策，需要注意一下子出让这么多会不会流拍，另外供地增加也会对部分房价下行的城市不利。
广州已出台集中供地计划
尽管外界褒贬不一，但青岛、郑州、天津、济南、长春等试点名单城市已经明确了土地供应“两集中”的政策落地。就在几天前，广州也落地了该政策。
3月26日，广州市规划和自然资源局公布了48宗国有建设用地的出让信息。这也是“两集中”出台后，广州首次公布集中供地名单。
供地信息显示，此次48宗地块，总占地面积超过393万平方米，挂牌起始价综合超过901亿元。地区分布上，土地宗数最多的是增城、白云、番禺和南沙，其中增城共计推出18宗地，总占地面积超过95.7万平方米。中心城区白云和荔湾有供地，但天河、越秀、海珠本轮并没有供地计划。
克而瑞广州区域首席分析师肖文晓指出，广州首次集中供地力度大，928万平方米的总建筑面积规模，达到了去年涉宅用地的60%。
广州中原研究发展部认为，供地有意往增城、白云侧重，体现了广州促进各区均衡发展，为部分热区降温，为潜力区域吸引人才“安居置业”发力。
根据出让公示公告，这48宗地块，将于4月中旬左右进行网上挂牌，并分批于4月26日、27日两天的9时、12时及15时进行公开竞价出让。
广州市规划和自然资源局的公告信息显示，除本次外，年内还有两次集中供地，6至7月将公告计划出让约115公顷住宅用地，9至10月公告计划出让约120公顷住宅用地。
肖文晓认为，对于有意抓住窗口期多拿地的房企来说，集中供地的资金门槛极高，接下来热点城市房企联合拿地、联合开发的抱团现象会越来越多，房企之间的合纵连横也将成为行业一道独特的风景线。
大湾区城市楼市调控时间表
1月
1月份，监管部门要求广州各银行新增个人住房贷款占比不能超过12.6%，每月新增个人贷款额度不能超过去年10—12月平均放款额度。
1月23日
深圳宣布加强购房意见登记管理;严查购房人资格，严格履行告知义务，严厉打击违规行为。
1月27日
广州四大行上调房贷利率。
2月
2月1日
深圳宣布推进存量房屋改造租赁住房。落实租赁税收优惠政策，租赁住房在积分入户政策中与购买住房享受同等待遇。
2月8日
深圳建立二手住房成交参考价格发布机制，二手房列入限价行列。
2月9日
广东银保监局宣布将严肃查处经营贷、消费贷违规流入房地产领域行为，部署全辖银行机构进行风险排查，并组成6个核查组深入开展现场调查取证。
2月27日
东莞发布多项措施加码调控，重点包括二套房社保年限延长至三年，离婚购房两年内追溯等。
3月
3月15日
深圳发文称对购房资格弄虚作假等情况将进行联合惩戒，违法者移送公安机关处理。
3月16日
广东银保监局公布省内(不含深圳)信贷资金违规流入楼市情况。
3月17日起
广州多家银行通知，开始进一步严查首付款来源。
3月18日
深圳银保监局公布信贷资金违规流入楼市情况。