文/乐居财经 林振兴

“卷王之王”的丰台，双阳台成为新趋势，但并不是所有的新盘都有这个绝招。

令人意外的是，建发观宸居然没有做南向双阳台——内嵌阳台 花池。

丰台带双阳台的新盘并不在少数，例如隅西颂、璞逸丰宜、中海万泉寺项目，甚至西郊冷库项目也有这个可能。

增加的一个花池，可以给业主提供一种新的生活方式，主打情绪价值。此外，双阳台配置，意味着把得房率拉高，实际得房率至少能到95%。

相较之下，观宸得房率也就90%上下。最小建面111㎡户型，套内面积92.06㎡，得房率约83%，而大户型就连端户都没有侧边飘窗。

观宸在得房率上落后了，建发必须要在产品和园林上做提升，才能找补回来。

前一阵子，建发金茂观宸户型图流出，该项目面积段111-165㎡，共7个户型。每张户型图上都特意标出了赠送面积，十分显眼。

南向通面宽内嵌阳台赠送一半面积；北向/西向大尺度设备平台全赠送；侧边飘窗面积全赠送。

虽然在赠送上诚意满满，但观宸的户型图却让不少购房者直言失望，“建发这个项目是真没上心，还没有观云好”“感觉开发商进了北京就不会设计了，南方那种大开间大面宽一个也没看到。”

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具体来看，起步111户型三室双卫，南向三开间为通面宽阳台，主卧转角阳台，北向小卧搭配2.5㎡设备平台，空间不输于南向次卧。

它的最大特色是“口”字型厨房，胜过常见的U型和有硬伤的L型，还配置了步入式转角入纳柜。

但111平最让购房者看不懂的也是，配了11平的厨房，比两个次卧（没赠送前）面积还大。而且面宽和进深也短，客厅面宽3.6米，厨房4.3米比客厅还宽，不知道开发商怎么想的？

一位自称观宸客户经理，则在小红书上开始了反击吐槽，“建发金茂观宸，无论怎么说，都不耽误成为流量盘。厨房大了也是错，没吃过见过，牛马就要牛马精神，没有搬砖的手，别长搬砖的嘴，否则砸脚。”

在他眼里，“建发产品总是独领风骚”。此前，该客户经理还曾任职于建发观云。

通常125㎡以上面积段看到的四叶草户型，建发观宸向下减到了113㎡，并且做成了四室两厅两卫。其中3个卧室有阳台：主次卧南向通面宽阳台，北向设备平台改阳台。

但仍有购房者不满意，并认为，“113平方硬是挤出四室两厅两卫，主打格子间布局模式。”

具体来看，南向主卧（含卫）20.23㎡，南向次卧和两间北向卧室也都在10㎡以上；餐客面积约31㎡；厨房面积略小，仅有8㎡。而且进门就是厨房，传统风水认为厨房属“火”，直接对大门易形成“开门见灶”的格局，可能象征财运不稳、家庭气场外泄、不聚财。

116平户型主卧则升级为转角阳台，西北次卧带西边飘窗。西边窗户会导致西晒问题，夏天变成“蒸炉”；而且厨房也更小了，才6.72平。

观宸有点“双标”客户，130平以下户型均是临街。不是临近主干道，车流多，就是临近底商小餐馆，噪音大。

而且130平以下户型设计也蛮奇葩：其一，户型面积越大，厨房反而越做越小；其二，包括111、116等在内的多个户型，大门冲厕所。“开门见厕，秽气迎头”，这种设计私密性不足，风水上也是大忌。

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如果说，小户型让建发不能“大展拳脚 ”，观宸的大户型也被购房者一顿吐槽。

136平户型劝退了不少购房人，北边两个次卧都是在西边设窗户。传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。此外，客人路过该户型公卫，会不经意看到北向的两个卧室，缺少私密性。

150平户型的餐客厅进深是大问题，进深7米不到。动线方面，穿个厅就得刻意绕开餐桌餐椅；厨房还没有111平米的大，有点不食人间烟火的感觉，让女主人发挥厨艺的空间受限；南向次卧卫生间为暗卫。

最大面积的165户型，四个开间朝南，每个房间都有阳台，但户型设计却不太出彩。

为了做到生活起居互不干扰，除了一间次卧，基本把起居室和客餐厅、厨房彻底分开。这样一来，空间较为封闭，互动性较差。而且客人上公卫，要跑到次卧的暗卫，并不太合理。

再看起居室这边，主卧套着一个南向次卧。设计师想法很好，主卧可以改造成总统套房，或者子母房。

如果预算能到165平，倒不如等等西郊冷库或者璞逸丰宜，毕竟有双阳台。

建发这个宋韵大宅，有点不拘小节，全部户型都有一个卧室房门正对着公卫的洗手盆，洗手盆上一般都会有镜子，半夜上厕所开门就看见人影晃动，想想还是有点惊悚。把镜子遮起来，日常使用又不便利。

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建发豁出去了，在观宸项目明着“送面积”，和大多数项目户型图不同，其对于“计一半产权面积”和“不计产权面积”进行了明显的标注。

它报规是内嵌式阳台，与常规但开敞阳台相比，不凸出来，比较隐蔽。如果不封，客厅、卧室都不完整；所以，通常验收前开敞，验收完毕后，开发商会封闭成室内面积，赠送一半面积。

这是北京默认的一种做法，是送面积的温床。但严格意义上讲，这种做法存在争议。

按照民用建筑通用规范GB55031-2022中3.1.5条规定：当阳台封闭时，应按其外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。在这条规则下，观宸的阳台如果封闭应该全算建面，即：阳台的长度×宽度。

关于北京阳台封闭与否，帝都群众们的举报、投诉、反馈意见也不绝于耳。

目前，被投诉开发商承诺不封闭阳台的项目有两个，包括朝阳北京隅东序、中海新城十八里店项目。

丰台可赠送阳台项目有9个，绝大多数都处在正建或尚未开工状态。随着投诉举报越来越多，观宸也将遇到一个棘手的问题，最终交房时，阳台能否封闭？

丰台的房子也不是那么好卖，库存积压至上万套。次新试图以价换量，新房疯狂内卷。

森与天成2023年底入市，供应1094套，截至目前网签321套，网签率29.3%，成交均价7.3万元/平米。

中海公元里2024年3月开盘，共622套房源，截至目前网签49套，网签率仅为7.9%，成交均价6.28万元/平米。

建发观宸项目夹在森与天成和中海公元里之间，它真的能凭借产品成功突围吗？压力给到了黄邦升。

黄邦升是建发房产北京总经理黄邦升。他是老建发人，从基层项目一步步做到城市总，他曾历任建发领郡项目总经理、建发房产福州区域连江城市公司、建发房地产集团东南区域永泰城市公司总经理等职位。

在建发北京项目中，黄邦升之前经常没事就去售楼处和工地现场溜达，现场办公。此次，他将如何带领建发北京在丰台打赢这场硬战？