蔡老师

商业地产招商运营实战专家

商业地产高级咨询顾问

现任职国内知名商业项目高管

国内首屈一指的理论加实践型商业地产操盘手

实战经历：

东北大学文法学院行政管理系，硕士研究生，15年商业地产开发管理从业经验，国内首屈一指的理论加实践型商业地产操盘手，操盘项目包括SHOPPING MALL、购物中心、传统百货、社区商业、邻里中心及TOD等商业项目，现任职国内知名商业项目高管，对商业项目市场调研、商业定位、业态规划、品牌落位等全流程具有独特的见解和丰富的操盘经验，尤其，对筹备期项目的困局及破局，运营期项目的经营分析及经营辅导方法，有丰富实战经验及正确处理方法，对整个商业项目的前期筹开、中期破局，后期提升，形成一条客观正确的管理思路，可以从容面对各个商业项目经营及管理需要；是一位实战派商业地产招商运营管理专家。

供职履历：

大连福佳新天地项目招商总监、北美新天地项目运营总监、万达广场单店总经理、上海豫园商业管理公司高管、大连一叶轻舟商业地产运营管理有限公司总经理等职位。

操盘项目：

管理过10余个运营期项目、8个筹备期项目，主要操盘项目如下：

大连福佳新天地项目筹开期及营运期、阜新万达广场筹开期、本溪万达广场筹开期及营运期、太原北美新天地项目运营期，沈阳盛京龙城项目筹开期、港珠澳大桥口岸天地筹开期及运营期、淮北龙溪奥莱广场筹开期及运营期、天润誉坊主题街区筹开期等商业项目。

专业特长：

国内少数同时打通商业地产招商管理、运营管理、营销企划领域知识的专业操盘手，同时兼具丰富理论及实践知识，培训技能能够教会学员在实践与理论、管理与执行、创新与发展之间掌握一系列知识点，严谨细致的讲课风格及高操的商业地产专业技能，备受业内广大学员的爱戴和认可！

街区商业—创新场景营造与招商运营提升，必须掌握的35个重点知识

【课程背景】

三年疫情过后，新一代年轻人成为消费主力军，对街区商业的新需求也在不断提升。从最基本生活配套小街铺，到覆盖人们日常生活所需的零售、餐饮、娱乐和休闲多功能社区综合体，从“老破小”到“有商业无中心”再到“有商业有中心有服务”……街区商业被寄予厚望。

新一代的街区商业，正通过重新定义“自我”发力年轻消费市场，打造年轻人家门口的休闲社交场，“小而美”、“十五分钟生活圈”……这些词汇频繁地出现在大众视野中，街区商业正在这个生机蓬勃的春天焕发新机。

街区商业迎来发展的新风口，同时，也呈现一些尴尬。近年来，疫情与电商对实体店的冲击，使得“最后一公里”消费也不能幸免，街区商业运营面临了较大的压力。

街区商业普遍停留在传统散售型沿街商铺的阶段，缺乏系统的商业定位、业态规划及品牌落位，很难与区域内大商业形成对等竞争。

街区商业盲目跟风的结果是“一路踩坑”，面临一些列难题亟需解决：

同质化： 商业定位缺少经营特色和吸引力；

业态单一： 经营品类少、游逛性差、曝光度低；

服务欠缺： 服务配套落后、未建立情感链接、缺乏用户粘性；

运营乏力：统一经营和散售自营之间的矛盾，无法协调。

街区商业如何快速破局？本课程将从“道和术”层面给出答案！

【课程收益】

1、通过深入讲述街区商业招商知识，使学员了解当下面临的招商痛点、重构招商工作逻辑，探寻招商破局方法，应对严峻且复杂的招商环境，通过专业知识快速破局；

2、通过深入剖析街区商业运营知识，帮助学员掌握有效的商户经营分析、经营辅导及经营扶持方法，安商、稳商及富商，提升商户经营信心，顺利化解空铺招商僵局，提升招商率。

3、通过代表性街区商业营销案例，重构系统性营销思维，例如，如何从底层逻辑思考营销？如何搭建针对性营销策略？如何提升营销活动效果？如何搭建街区商业的私域流量池？

4、通过借鉴街区商业的标杆项目，学会如何突破同质化瓶颈？例如，如何利用差异化标签打造竞争优势？如何引进新兴业态提升吸引力？如何设计话题性营销活动快速出圈？

通过本课程的学习，使学员掌握街区商业的“投融管退策略”、“招商破局策略”、“经营提升策略”、“租费收缴策略”、“营销推广策略”、“全口径增收策略”、“私域流量打造策略”等一系列商业知识关键点。

【课程对象】

商业项目董事长、总经理、副总经理、运营总监、销售总监、招商总监、营销策划经理、招商经理、运营经理等商业地产相关人员，各类商业经营机构、商业地产管理服务机构、商业地产策划营销及相关业界人士。

【课程大纲】

课程前言：

如何正确认识街区商业？

2023年街区商业发展报告解读？

一、拆解街区商业的生意经，必须掌握的9个重点知识！

1、街区商业赚谁的钱？

①拆解街区商业流量的构成，使有效流量最大化？

②后疫情时代，流量服务思维转化为流量池服务思维是破局街区商业的关键？

2、街区商业的租赁模式是什么样的？

——保底租金、联营扣点、两者取高、自营方式？

3、商户赚谁的钱？

4、一个街区商业的“投融管退”案例分析

5、一个街区商业“值”多少钱？

6、拆解营业收入，把握街区商业运营管理关键点？

7、如何提高年度预算指标完成率？客流&销售？

8、大面积招调及资本性改造是街区商业资产保值增值的必要措施？

9、一个街区商业如何“退”出市场？—CMBS和类REITS？

二、街区商业精细化运营管理，必须掌握的6个重点知识！

1、市场调研（区域、商圈、项目），对竞品项目及自身进行全面扫描，找出

项目优劣势，做到知己知彼？【市场调研】

2、提炼差异化标签，对品类进行细分，商业定位三步法？【商业定位】

3、掌握三个业态规划原则，实现差异化的商业定位？【业态规划】

4、品牌落位3个思考及解析【品牌落位】

5、如何给品牌找一个好邻居，实现租户组合效用最大化？【租户组合】

6、一铺一价测算方法及解析【一铺一价】

【沙盘演练】如何操作街区商业品牌落位，推进招商工作顺利展开？

三、街区商业高效的招商管理，必须掌握的5个重点知识！

1、招商工作的底层逻辑？

—学会帮租户算笔账、学会帮业主算笔账、学会面对商户和老板的质疑？

2、如何培养带运营思维的招商，使招商结果事半功倍？

3、如何使用创新性的招商技法，突破招商瓶颈期？

4、如何制定有效的招调策略及案例解析？

5、招调复盘技法及案例解析？

【沙盘演练】如何操作街区商业招商调整，提升项目营业总收入？

四、如何快速实现街区商业的稳场，旺场？必须掌握的7个重点知识！

1、通过“中医法”、“西医法”、“经验法”有效识别商户经营状态？

2、如何组织高效的商户经营分析会及租户洽谈会？

3、通过经营分析、经营辅导及经营扶持，实现快速稳场、旺场？

4、如何提高商户经营预警准确性，采取针对性的管理策略，使收益最大化？

5、商户联合抗租拆解方法及案例分析

6、拆解全口径收入指标，不断挖掘商场营收空间？

7、如何识别全生命周期曲线图，制定针对性的运营策略？

五、街区商业如何做“接地气”的营销活动，客流及销售双提升？必须掌握的3个

重点知识！

1、瞄准2公里生活圈，PR活动即要聚人气，又要讲谈资？

2、精准把握社区人群消费心理，SP活动在老百姓嘴里自发传播？

3、街区商业一场盛大的营销活动的设计思路及案例分析？

六、后期疫情时代，街区商业做好私域流量搭建，是破局未来商业的关键？必须掌

握的4个重点知识！

1、私域流量的搭建及解析？

2、COSTCO打造超级会员案例解析，给街区商业未来招调带来的启示？

3、经营产品到经营消费者底层逻辑的转变？

4、胖东来深度运营策略案例解析，给街区商业未来经营带来的启示？

七、街区商业—运营提升策略及案例分析

1、街区商业“鸿寿坊”运营提升策略-案例分析

2、街区商业“云景悦街”运营提升策略-案例分析

八、【商业十问】

1、如何协调招商、运营、企划，形成合力，确保项目盛大开业？

2、开业后，商场热度下降，客流和销售断崖式下跌，如何解决？

3、培育期，保招商率还是品牌级次，如何选择？

4、成长期，营业收入和提档升级，如何平衡？

5、成熟期，如何把街区商业打造成一个城市级的标杆项目？

6、街区商业如何解读？才能赋能招商工作顺利推进？

7、商户不配合管理，运营部如何有效应对？

8、筹开期与运营期，市场营销活动侧重点有什么不同？

9、街区商业通过REITS、CMBS渠道“退”出，运营管理应该关注哪些点？

10、如何打造一个管理高效的商管团队，为街区商业发展持续保驾护航？

九、【课堂互动】

—现场解答