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(本文转载自公众号层楼,作者江公子,凤凰网房产已获授权)
01
“白荡海那套房子看不成了。刚发完你们没多久，就有人下定了，210万成交。”
约定的看房时间还没到，老冯夫妻俩就收到了经纪人小李的微信。
这意味着，可选择房源又少了一套。
就在这个月初，老冯常年出租的那套顶楼的老房子，顺利出手，卖了不到200万。
虽然房款还未到手，但夫妻俩已经看起了十三中的学区房。孙子今年上四年级，对口的初中在西湖区委实一般，一家人商量着，既然老房子卖了，索性还是买套学区房。
西湖区的公办学校里，最受家长们青睐的名校，定然有十三中。
只是，老俩口已经退休，又不想给儿子一家增添过多的房贷，最理想的，还是买套200来万的学区房，平进平出。
十三中对口的小学多，当中性价比最高的莫过于文一街本部学区房。
按原计划，新房子先看起来，等房款拿到了马上买进。
没想到，可选择的房源比预想中的少好多。
02
若是往年，到了十一二月，学区房的选择还是挺多的。
尤其是先前那些挂了许久还卖不掉的老房子，房东们的耐心被消磨大半，年前让点价也就出了。
但小李说，今年不太一样。从9月底开始，不论是文一街、行知，还是学军本部的学区房，但凡性价比高的，出货极快。
就说上个月，文三新村有套57㎡的房子，270来万很快就出掉了，算下来单价还不到5万。“2012年原拆原建的房子，现在那几幢面积相同的，挂价都在300多万。”
200万出头的十三中学区房当然也有，但不是户型走破，就是像瑞祺大厦这样的类酒店式公寓的房子。
想要户型不走破，又是正常住宅的，200万出头能选择的还真不多。
一来，想买十三中学区房，又要兼顾性价比的，大多数人首选文一街本部的学区房。
虽然小学名气不敌学军本部、行知本部，但初中都是同一个。比起小学，现在越来越多家长，更看重初中学区。
当中就有不少像老冯这样，小学在外校读，纯粹为了十三中中学而买房的家长。
相比小学要求落户年限，这两年十三中的一表生基本上是应收尽收。像老冯这样（房产证写儿子、儿媳名字），有房、孙子又落了户的，仍属于一表生（一表生里排列靠后）。
二来，200万出头几乎是十三中学区房的入门门槛。
今年以前，哪怕是文一街本部的学区房，总价大多也要250万上下（瑞祺大厦除外）。
但前几个月，碍于市场行情走弱，急着卖房的房东们耐心被消磨，价格一步步从250万，降至220-230万，甚至部分房源200万出头也有房东肯出。
只是，随着这波“急卖”的低价房源相继出售，剩下的房源，挂价相对较高。要不然，就是那些走破户型，无论未来怎么装修，缺陷依然在。
03
虽说这两年，“深度痴迷”学区房的人少了不少，但中国人骨子里，还是想着能为孩子谋一套学区房。
只不过，被现实多番教育后，大家的认知有所转变：买学区房可以，但投入不能太大，且未来要方便转手。
小李告诉我，十三中的学区房，也有一条“黄金总价分割线”。
像是文一街本部，总价200来万的房子最好卖；行知本部的学区房呢，总价在250-300万出货最快；至于学军本部，总价400万上下的好卖。
只要户型过得去，房子内里又不算太差，现阶段这个价位的房子，基本不愁卖。
老冯刚从“老破小”的深坑里跳出，为何又要再度跳入？他的想法是，等孙女读完初中后，学籍用不上了，就把房子卖掉，去远一点的地方买套带电梯的新房。
总价锚定在200来万，除了不想让家庭背负过多的房贷压力，也是想着日后要出手也能容易些。即便是亏，亏损也有限。
“大家的想法都差不多。学区房要买，但总价不能太高。”小李说，其实这两年，十三中学区房的价格，被打下来不少了。
小李详细跟我算了笔账。如果选择读民办，一年十来万的学费，哪怕只是初中三年，也要花费四五十万。而且，不少民办学校是锁区招生，还不是家长有钱就能读的。
既然这样，买套200来万的老破学区房打底，未来哪怕房价再降，跟民办学费支出比起来，也能打平吧。
“这还只是初中，若是小学就读民办，9年下来光是学费支出就要100多万。”小李说，如果运气好，保不齐买来的房子还能卖出比买入价高的价格。
这或许也是为何，每年都有人主张“学区无用论”，但每年学区房的成交量还是这么多。
至于关注学区房的那波人，对行情本身也有一定了解，看价格差不多了，行情又有抬头的趋势，该买便果断买，无所谓年前亦或年后。
04
原本老冯很坦然，老房子卖掉了，手上拿着钱，还怕买不到房。
小李也说，新政对市中心这些老房子的影响不会太大，但看着那些高性价比的房源一套接一套卖掉，说不紧张是假的。
按照现在的行情，后期如果没有更多更好的房源上市，那么等待老冯的，不是买不到十三中学区房，就是比预期多付出几十万。
名校学区房不比其他普通商品房，它有自己的销售节奏。
首先，出货时间。今年内若没有其他房源上市，那就要等年后，等上一波学区房快用完的家长，把房源腾出来，而这一节点，大多是在年后三四月份。
其次，成交时间。下半年、尤其是年底是捡漏的好时机，而每年上半年，都是杭州学区房成交旺季，那时能不能捡到漏全凭运气。
当然，更让老冯担心的，还是整个市场大环境。
从9月底“止跌回稳”的信号发出到现在，杭州楼市肉眼可见在回暖。
这不，11月刚过半，杭州市区二手房成交量已突破5000套。照这节奏，本月极大概率会破万套。
虽说这当中，名校学区房所占比例有限。但一荣俱荣的道理，老冯还是懂得。
量涨、价涨。尤其是对学区房这样特殊的房产品，一旦回暖，再想低价购入一套，又得等上几个月。
而留给老冯的时间，顶多也就两年了。