国家统计2025年1月17日，发布了2024年1-12月份房地产投资及销售的有关数据。数据显示，12月份房地产销售面积、金额均持续回暖，投资规模、新开工面积、竣工面积跌幅快速收窄，施工面积同比由跌转涨，房地产企业到位资金受销售回暖影响来自于客户端的房款和个人按揭贷款增多影响，同比也由跌转涨。年末商品房待售面积同比仍处于高位。

2024年，1-12月累计销售规模跌幅持续收窄，投资跌幅未见明显改善，商品房待售面积同比增多。

本期核心观点：

1.受中央“止跌企稳”政策综合影响，房地产市场短期内呈现出回暖迹象。房地产销售情形年末持续好转，连续两个月销售面积、金额同比回正，但全年在政策持续宽松的背景下，总体销售规模跌幅仍远大于去年，房地产市场前景仍旧迷雾重重。

2.总体上房地产市场较难迎来普涨局面，市场化、产品分化现象仍是未来房地产市场的主旋律。

3.个人置业有必要选择非卖方立场的专业顾问进行购房指导，避免陷入购房陷阱。

4.房企应借助政策契机加大存量项目去化力度，进一步提升专业投资能力，聚焦增量市场新型产品。

5.短期内，房地产市场企稳值得期待。12月中旬中央经济工作会议，提出“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为房地产市场注入强有力信心。

6.长期来看，房地产行业仍然受人口增量减少、流动性放缓、经济动能不足，就业疲软、收入承压等综合因素影响，长期发展仍面临较大挑战。

7.央国企背景的房企转型面临较大挑战，新旧项目平衡，逐步消化存量项目亏损，是这类公司运营数据稳健的唯一出路。

具体分析内容如下：

一、房地产开发投资情况

房地产开发投资，指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

（一）单月投资情况

12月单月，房地产总计投资规模6646亿元，同比跌3.2%，跌幅比上月收窄6.6%。各物业类别投资跌幅同比全面收窄，其中，住宅投资4850亿元，同比跌2.38%，跌幅比上月收窄6%；办公投资357亿元，同比减少7.51%，比上月跌幅收窄2.46%；商业投资514亿元，同比跌8.54%，比上月跌幅收窄2.44%。

（二）累计投资情况

1-12月，房地产开发投资累计10.02万亿元，同比跌10.6%，投资跌幅比上月扩大0.2%。

分物业类别看，商业、办公同比跌幅扩大，住宅同比跌幅企稳。其中，住宅开发累计投资7.6万亿元，同比减少10.5%，与上月持平。办公开发累计投资4160亿元，同比减少9%，比上月跌幅扩大1.6%；商业开发投资6944亿元，同比跌13.9%，比上月跌幅扩大0.3%。

（三）趋势及影响：

趋势：短期看，房地产单月投资数据跌幅持续收窄，为房地产投资数据触底反弹奠定了基础，部分地区新兴民营房企扩张势头明显，预计2025年3月房地产投资同比数据将实现企稳。

长期来看，房地产投资规模持续降低，仍然受市场需求不足、预期不振、房企拿地意愿减少等因素影响，较难有大幅度回升。

影响：受房地产投资规模持续下行影响，国内经济生产总值25年预计仍将低位运行，政策刺激力度在现有基础上，有望继续放松、放宽。改革有望步入深水区，为促进市场经济中最活跃的要素人的流动，与户籍深度捆绑的升学制度、社保制度有望纳入政策下一步改革范围。

建议：政策方面，期待在稳就业、增收入、降税赋、减支出，释放人口流动性等方面出台更加积极的刺激政策。

二、房屋施工面积

房屋施工面积，指房地产开发企业本年施工的全部房屋建筑面积。包括本年新开工的房屋建筑面积、上年跨入本年继续施工的房屋建筑面积、上年停缓建在本年恢复施工的房屋建筑面积、本年竣工的房屋建筑面积以及本年施工后又停缓建的房屋建筑面积。

（一）单月数据分析

12月单月，施工面积增加7233万㎡，同比增加3.05%。继24年4月后，施工面积再次出现同比转涨情形。分物业类别看，住宅、商业单月施工面积由跌转涨，办公单月施工面积同比跌幅扩大。具体来看，住宅新增施工面积4941万㎡，同比增加8%，上月同比跌34.5%；办公施工面积337万㎡，同比减少27.84%，比上月跌幅扩大0.66%；商业施工面积642万㎡，同比增加204.27%，上月同比跌40.76%。

（二）累计数分析

1-12月，房地产累计施工面积73.32亿平米，同比跌12.7%，累计同比跌幅与上月持平。

分物业类别看，住宅、商业累计施工面积同比与上月持平，办公累计施工面积跌幅略有扩大。具体来看，住宅累计施工面积51.33亿㎡，同比减少13.1%，跌幅与上月持平；办公累计施工面积2.99亿㎡，同比减少10.1%，跌幅比上月扩大0.5%；商业施工面积6.32亿㎡，同比减少13.1%，跌幅与上月持平。

（三）趋势及影响

趋势：受中央持续用力出台积极政策影响，房地产复工及新开地块将逐步好转，房地产施工面积下跌情形短期有望改善。

影响：施工面积总量减少，导致供给端减少，方向上有利于房地产市场在调整到某一节点后进入平衡状态。

三、房屋新开工面积

房屋新开工面积，指房地产开发企业本年新开工建设的房屋建筑面积，以单位工程为核算对象。不包括在上年开工跨入本年继续施工的房屋建筑面积和上年停缓建而在本年恢复施工的房屋建筑面积。房屋的开工以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。房屋新开工面积指整栋房屋的全部建筑面积，不分割计算。

（一）单月数据分析

12月，新开工面积6585万㎡，同比减少16.86%，比上月跌幅收窄9.69%。

分物业类别来看，住宅新开工面积同比跌幅略有收窄，办公、商业新开工面积同比跌幅持续扩大。住宅新开工面积4671万㎡，同比减少15.82%，比上月跌幅收窄12.36%；办公新开工面积169万㎡，同比减少37.17%，比上月跌幅扩大20.22%；商业营业用房新开工面积4639万㎡，同比减少18.2%，比上月跌幅扩大5.8%。

（二）累计数据分析

1-12月，房地产新开工面积累计7.39亿㎡，同比减少23%，跌幅与上月持平。

分物业类别看，住宅新开面积跌幅略有收窄，办公跌幅扩大，商业跌幅持平。具体来看，住宅累计新开工面积5.37亿㎡，同比减少23%，跌幅比上月收窄0.1%；办公累计新开工面积1893万㎡，同比减少27.7%，跌幅比上月扩大2.1%；商业新开工面积4980万㎡，同比减少23.3%，跌幅与上月持平。

（三）趋势及建议

趋势：受中央出台强力扭转房地产发展形势政策表态及9-12月份销售形势好转影响，房企现金流和投资信心均有所修复，土地成交颓势有所扭转，新增地块开工面积预计将在未来三个月有所修复。预计25年新增开工面积数据将持续修复。

影响：当前新入市项目多数以改善类产品为主，关注改善产品的客户可持续观望，对新入市产品进行对比后做出置业选择，但应充分考虑新旧项目价格差异。由于增量项目中刚需产品供给不足，刚需客户可优先在二手房和次新房源中进行比选。

建议：现金流改善的房企，可择城关注25年的投资机会，尤其是25年下半年土地出让的机会。

四、房屋竣工面积

房屋竣工面积，指房地产开发企业本年按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准，可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。

（一）单月数据分析

12月，按惯例迎来年内单月竣工面积最高数据，单月竣工25591万㎡，但相比较2023年12月，仍减少约9000万㎡，同比减少26.02%。

分物业类别来看，住宅、商业竣工面积在本月跌幅收窄，办公竣工面积跌幅扩大。具体来看，住宅竣工1.85亿㎡，同比减少25.38%，比上月跌幅收窄14.7%；办公竣工740万㎡，同比减少31.8%，比上月跌幅扩大6.04%；商业竣工1622万㎡，同比减少34.7%，比上月跌幅收窄12.25%。

（二）累计数据分析

1-12月，房屋竣工累计面积7.38亿㎡，同比减少27.7%，比上月跌幅扩大1.5%。

各物业类别累计竣工面积同比均有所扩大，其中，住宅累计竣工5.38亿㎡，同比减少27.4%，比上月跌幅扩大1.4%；办公累计竣工1940万㎡，同比减少35.2%，比上月跌幅扩大1.7%；商业累计竣工4894万㎡，同比减少31.6%，比上月跌幅扩大3.7%。

（二）趋势及建议

趋势：受土地出让大幅度减少影响，新开、施工、竣工面积必然出现大幅度下跌。房地产行业在2023年历经强制性“保交付”工作以来，各地总体上以高强度竣工确保了高水平交付工作的开展。但随着房地产市场投资逐步下滑，土地出让减少及新开工面积减少，竣工面积必然表现出同比减少的趋势。

影响：竣工面积持续减少，将对家装、家具、家电等后端消费类行业产生不利影响。

五、商品房销售面积

　商品房销售面积，指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的建筑面积）。

（一）单月数据情况

12月商品房销售面积11267万㎡，同比增长0.37%，连续两个月同比转正，但同比数据比上月回落2.88%。住宅销售面积持续上涨，商业、办公销售面积由涨转跌，持续性较弱。详细来看，住宅销售9226万㎡，同比增长4.46%，比上月同比涨幅扩大0.23%；办公销售322万㎡，同比减少26.32%；商业销售782万㎡，同比减少9.39%。

（二）累计数据情况

 1-12月商品房销售面积累计9.74亿㎡，同比减少12.9%，跌幅比上月收窄1.4%。

分物业类别来看，住宅、办公、商业销售面积同比跌幅均有所收窄。其中，住宅销售累计8.15亿㎡，同比减少14.1%，比上月跌幅收窄1.9%。办公累计销售2403万㎡，同比减少11.5%，比上月跌幅扩大2.7%；商业累计销售5986万㎡，同比减少5.9%，比上月跌幅扩大0.6%。

（四）趋势及建议

趋势：受宏观政策持续放松促进作用，商品房销售迎来企稳势态，成交面积跌幅持续减弱，叠加23年下半年基数降低客观前提，使得同比数据不断收窄。

影响：商品房成交量止跌，将会对价格企稳将起到强有力支撑作用。但房地产市场一定不会出现普遍企稳和普涨局面，不同地域不同产品引发的市场分化情形仍将持续。

建议：房地产开发企业，当前仍应采取“以价换量”策略，尽快回流现金。近期拟置业客户可着手准备看房比选。长期投资客户仍不建议入场。

六、商品房销售金额

商品房销售额，指房地产开发企业本年出售商品房屋的合同总价款（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。该指标与商品房销售面积同口径。

受9月末中央“企稳回暖”政策影响，10-12月份销售面积及销售金额持续回暖。

（一）单月数据情况

12月当月商品房销售金额11625亿元，同比增长2.84%，连续三月同比增长，且涨幅扩大1.45%。

分物业类别看，住宅同比涨幅扩大，商业、办公销售同比跌幅扩大。其中，住宅销售9993亿元，连续三月同比上涨，本月同比增长6.95%，比上月同比涨幅扩大3.58%；办公销售520亿元，同比减少20.49%，比上月跌幅扩大6.04%；商业销售732亿元，同比减少13.58%，比上月跌幅扩大2.58%。

（二）累计数据情况

1-12月商品房销售金额累计9.68万亿元，同比减少17.1%，比上月降幅收窄2.1%。

分物业类别看，住宅同比跌幅略有收窄，办公、商业跌幅略有扩大。其中，住宅累计销售8.49万亿元，同比减少17.6%，比上月同比降幅收窄2.4%；办公累计销售3208亿元，同比减少14.3%，比上月跌幅扩大1.3%；商业销售5728亿元，同比减少13.6%，比上月跌幅扩大0.2%。

（三）趋势及影响

趋势：受前三季度销售业绩不佳影响，政策刺激力度逐步加大，释放短期需求的表现较为明显，房地产市场短期内有企稳迹象，尤其住宅产品企稳回暖较为明显。

影响：随着商品房销售规模逐步企稳，房地产行业信心将逐步达到修复，观望型客户转化加速，对市场价格也将起到一定的修复作用。

建议：房地产开发企业，应做好长短战略结合，应不拘泥于当期财务管理目标，针对新旧项目采取不同的销售策略，存量项目应利用市场契机，加大促销力度尽快完成存量去库存的工作。关注市场分化下，增量市场所在城市及产品类别，针对性适当补货。

七、销售均价分析

销售均价，是销售金额除以销售面积的结果。总体上看，12月不区分物业类别商品房整体均价10318元/㎡，同比涨2.47%，环比涨2.15%。市场整体表现出量价齐涨、企稳回暖的销售局面。

 分物业类别来看，价格表现情况如下：

（一）住宅均价：

12月住宅销售均价10831元/㎡，同比涨2.38%，环比涨0.55%。

（二）办公均价：

12月办公用房销售均价16149元/㎡，同比涨7.91%，环比涨40.11%。办公用房价格整体波动性较大，与办公用房成交总量少，地区性差异大有关。

（三）商业营业用房

12月商业营业用房销售均价9361元/㎡，同比减少4.63%，环比涨9.72%。商业营业用房价同办公一样，价格整体波动性较大，与成交总量少，地区性差异大有关。

（四）趋势及影响

趋势：商品房销售价格虽然总体上趋于企稳势态，市场区域、产品分化导致销售价格也必将出现新的分化，新兴产品价格稳定上行，而存量项目受同质化供过于求的影响，不得不竞相折价出让。

影响：市场、区域、价格将进一步分化，个人购房专业挑战性加大，个人购房有必要选择非卖方市场的专业置业顾问进行购房指导。（有兴趣的伙伴可留言咨询，欢迎各地小伙伴合作选房）

八、商品房待售面积

商品房待售面积是指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积。此口径，比一般意义上取得预售证后的待售面积要小，大部分商品房项目取得预售证时一般不具备竣工条件。

截止到2024年末，商品房待售面积为7.53万亿㎡，同比增长11.9%，环比增加2.78%，处理历史相对高位。

分物业类别看，住宅待售面积3.91亿平米，同比增加16.2%，办公待售面积5313万㎡，同比增长8.6%，商业营业用房待售1.44亿㎡，同比增加0.6%。

趋势：长期来看，待售面积同比增速回落。受新开工面积缩量影响，由于后期补货不足，本轮待售面积环比下降后，无论在总量还是同比数据上，有望逐步回落，有利于楼市的健康稳定发展。

影响：商品房待售面积持续减少，有利于房地产市场早日实现低总量平衡。 

九、房地产开发企业到位资金

本年实际到位资金，指房地产开发企业本年实际到位的，可用于房地产开发的各种货币资金。包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金。

12月单月房企到位资金1.11万亿元，同比增加6.44%，到位资金由跌转涨，主要得益于销售回暖带来的定金、预收款和个人按揭贷款的增加，以及“白名单”应贷尽贷效应下项目贷扩增影响。12月份，定金及预收款到位资金同比增加9.06%，个人按揭贷款同比增加16.12%，房企贷款同比增加27.27%。

1-12月房地产开发企业到位资金累计约10.77万亿元，同比减少18%，同比跌幅持续收窄。房地产企业到位资金，从需求端看，受土地购置、新开工面积、在施面积、销售规模等因素影响；从供给端看，受贷款、发债、定增等金融政策因素影响。当前来看，房企到位资金同比持续减少，主要受房地产开发投资规模缩量导致资金需求不足影响所致。

趋势及影响：

趋势：房企到位资金总量随投资和销售规模缩减，必然表现出总量继续下行的趋势。短期内，受成交量上升带来个人按揭贷款增量刺激作用，使得到位资金总量下行趋势减缓。

影响：金融工具对维持当前房企现金流稳定，保证项目交付方面，意义重大。受房地产供求关系转换影响，金融工具对房地产投资及销售规模的刺激作用正在减弱。随房价下跌影响，资不抵债情形愈发严重，将影响金融机构向房企进一步输血。